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    买卖不破租赁在拍卖中怎样规定

    作者:上海房产律师 时间:2019/8/27 16:26:18 

    买卖不破租赁在拍卖中怎样规定

    “拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭。”,即采用了承受原则。也就是说,一般而言,拍卖引起所有权发生变动,也不影响原租赁权及其他用益物权的效力。

    《合同法》第229条规定的“买卖不破租赁”,则是当事人之间的一种基于意思自治的民事行为,与强制拍卖不同,强制拍卖中,被拍卖的标的物已被法院查封或冻结,被执行人已丧失了处分权能,法院基于法律赋予的职权强行对该标的物予以处置变现,在强制拍卖中并不能体现拍卖标的物原所有权人的意思表示。

    那么,《合同法》第229条规定的“所有权变动”,是否包含了因拍卖而发生的所有权变动呢?从所有权变动的原因来分,应当包含当事人因合同等法律行为引起的物权变动,和因强制执行、强制征用、法院判决、继承、新建等行为引起的物权变动。那么,不论是因何种原因发生的物权变动,都属于所有权变动,都应当适用该条款。

     《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定了“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭。”,即采用了承受原则。也就是说,一般而言,拍卖引起所有权发生变动,也不影响原租赁权及其他用益物权的效力。

    但是,这不是绝对的,最高法院在该《规定》中又规定了例外情形,即如果上述权利继续存在于拍卖的财产上,对在先设定的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的,应当依法将其除去后进行拍卖。该条规定的意思即,如果在拍卖财产上设定的租赁权在先,设定的抵押权在后,依物权优先的原则,租赁权应当优先予以保护,拍卖后,租赁权应由买受人继续承受;相反,如果抵押权设定在先,租赁权设定在后,同样依据物权优先原则,设定在后的租赁权不能影响设定在先的抵押权的实现,如果租赁权继续存在于拍卖财产上,会导致拍卖的价款过低,影响抵押权实现,执行法院应当将该租赁权取消,然后再进行拍卖。

    《合同法》第229条规定时,还应当注意到“租赁物在租赁期间发生所有权变动”这一条件的适用。人民法院对被执行人财产进行查封、冻结时,如果被查封、冻结的财产上尚未设定租赁权,而是在查封、冻结之后,被执行人才设定的租赁权的情形,应另当别论。查封、冻结的实质在于禁止或者限制被执行人处分其特定财产,直接影响被执行人对该财产的占有、使用和收益。

    《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款规定:“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为,不得对抗申请执行人。”因此,被执行人的财产被查封、扣押、冻结后,其处分权已经受到了禁止或限制,如果仍然在该财产上进行移转、设定权利负担等行为,则妨碍了人民法院对该财产进行强制执行,因此,人民法院可依申请执行人的请求,直接对该财产进行执行。如果要进行拍卖,则被执行人在查封财产上设定的租赁权,将不受法律保护。

    但为了保护善意第三人,该条第3款又规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的,其效力不得对抗善意第三人。”而查封不动产的公示方法,主要是通知有关登记机关办理登记手续,同时在该不动产上张贴封条或者公告。因此,如果租赁权设定在先,法院查封、冻结在后,那么,该租赁权仍然应当受到法律保护,可以适用“买卖不破租赁”的原则;相反,如果法院已经查封、冻结,且查封、冻结进行了登记及张贴公告、封条等公示,在之后被执行人在该财产上设定了租赁权,则属于在该财产上设定了权利负担,如果该租赁权的存在影响到了拍卖活动的进行,会导致拍卖价款过低或者拍卖无法成交,则人民法院可以应申请执行人的请求,将该租赁权除去,然后委托拍卖。

    综上所述,买卖不破租赁在拍卖中规定不会因为拍卖引起所有权发生租赁权的变动,所以拍卖后不影响租赁权的效力,在法律上采用了承受原则,但是强制拍卖以后,被执行人丧失对该房产的处分权利,租赁权就不适合。


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